Du hyr en möblerad etta i andrahand på Kungsholmen för 13 500 i månaden. Det känns dyrt, men alla säger att så är Stockholm. Din kompis hyr en nästan identisk lägenhet i samma kvarter för 8 900. Skillnaden är inte läget. Skillnaden är att en av er betalar överhyra.
Skälig hyra är inte en åsikt. Det finns tydliga regler för hur hög en andrahandshyra får vara, och tar någon mer än så har du rätt att få tillbaka mellanskillnaden. Problemet är att nästan ingen andrahandshyresgäst vet var gränsen går. Här är den, med räkneexempel.
Vad betyder skälig hyra?
Skälig hyra betyder den högsta hyra som är laglig för just den bostaden. Hur den räknas beror på vad det är för bostad. En hyresrätt och en bostadsrätt följer helt olika regler i andrahand, och det är där de flesta går vilse.
För en hyresrätt styrs hyran av bruksvärdet, alltså i praktiken av vad förstahandshyresgästen själv betalar. För en bostadsrätt eller villa är hyran i stället kostnadsbaserad, kopplad till ägarens kostnader för bostaden. Två olika system, två olika svar.
Skälig hyra för en hyresrätt i andrahand
Grundregeln är enkel och sträng: den som hyr ut en hyresrätt i andrahand får inte tjäna på det. Andrahandshyran får i princip inte överstiga förstahandshyresgästens egen hyra. Punkt. Ovanpå det får två saker läggas:
- Möbleringstillägg på max 15 procent. Bara om lägenheten är fullt möblerad. Är den halvtom ligger ett skäligt tillägg lägre. Tillägget räknas på förstahandshyran.
- En rimlig andel av driftkostnader. El, bredband, parkering och liknande får läggas till om de faktiskt ingår, men bara till självkostnad. Inte som en dold vinst.
Ett räkneexempel: förstahandshyran är 8 000 kronor. Lägenheten är fullt möblerad, så uthyraren får lägga på upp till 15 procent, alltså 1 200 kronor. Ingår el och bredband för säg 500 kronor landar den skäliga hyran runt 9 700 kronor. Tar någon 13 500 för samma lägenhet är ungefär 3 800 kronor i månaden överhyra.
Du kan räkna på ditt eget fall med vår kalkylator för skälig andrahandshyra eller kontrollera en hyresrätts nivå med verktyget för skälig hyra. Båda är uppdaterade för 2026 års regler.
Skälig hyra för en bostadsrätt eller villa
Här gäller andra regler, och det är därför en bostadsrätt lagligt kan kosta mer i andrahand. Hyran är kostnadsbaserad och byggs av två delar:
- En skälig kapitalkostnad: en rimlig årlig avkastning på bostadens marknadsvärde. I praktiken handlar det om några procent av vad bostaden är värd, fördelat per månad.
- Driftkostnaderna: månadsavgiften till föreningen plus sådant som el, bredband och slitage.
En dyr bostadsrätt i ett attraktivt läge ger alltså en högre laglig andrahandshyra än en billig hyresrätt bredvid, trots att lägenheterna ser likadana ut. Det är inte orättvist, det är två olika lagar.
Från 1 juli 2026 gäller en uppdaterad privatuthyrningslag, efter proposition 2025/26:187. Den ger parterna något mer flexibilitet i hur hyran för en bostadsrätt eller villa sätts, men behåller och skärper skyddet mot överhyra. Hyresnämnden kan numera besluta om retroaktiv återbetalning även för bostadsrätt och villa, upp till två år bakåt.
Tips: Bostadsögats bostadsbevakning i Stockholm kollar 90+ hyresvärdar dygnet runt och pingar dig inom minuter när en hyresrätt utan kö matchar dina kriterier. Testa gratis i 7 dagar, klar på 60 sekunder.
Hur vet du om du betalar överhyra?
För en hyresrätt är testet nästan löjligt enkelt: fråga vad förstahandshyran är. En seriös uthyrare kan visa det utan att tveka, eftersom det står i hyresavtalet. Vägrar någon att berätta vad de själva betalar är det i sig en varningssignal.
Ligger din hyra tydligt över förstahandshyran plus ett rimligt möblerings- och driftstillägg betalar du med stor sannolikhet för mycket. För en bostadsrätt är det svårare att bedöma på egen hand, och då är kalkylatorn ett bättre verktyg än magkänslan. Vill du förstå hela regelverket runt andrahand går vi igenom det i guiden om andrahandskontrakt i Stockholm.
Så får du tillbaka överhyran
Det här är den delen som få känner till, och den är värd tusenlappar. Om du betalat överhyra kan du vända dig till hyresnämnden och begära återbetalning. Det kostar ingenting att ansöka, och du behöver inget juridiskt ombud.
För avtal tecknade efter 1 oktober 2019 kan hyresnämnden besluta att du ska få tillbaka överhyran upp till 24 månader bakåt, räknat från din ansökan. På en överhyra om 3 800 kronor i månaden blir det snabbt stora summor. Du kan ansöka både under tiden du bor kvar och efter att du flyttat, så länge du håller dig inom tidsgränsen.
Att du ansöker är inte en giltig grund för att säga upp dig. Blir du pressad eller hotad med uppsägning för att du ifrågasätter hyran är det värt att känna till dina rättigheter som hyresgäst.
Vanliga knep som gör hyran oskälig
- Uppblåst möbleringstillägg. Ett par möbler från ett begagnatvaruhus motiverar inte fulla 15 procent. Tillägget ska stå i proportion till vad som faktiskt ingår.
- Driftkostnader som blir vinst. "El och bredband ingår" för 1 500 kronor när den faktiska kostnaden är 400 är inte ett tillägg, det är dold överhyra.
- Dubbel andrahand. Någon hyr i andrahand och hyr ut i tredjehand med påslag. Varje led vill ta sitt, och du längst ut betalar notan.
- Korttidspremie. Att en uthyrning är kort motiverar inte en högre månadshyra. Reglerna för skälig hyra gäller oavsett hur länge du bor.
Flera av de här uppläggen glider över i rena bostadsbedrägerier. Om något känns fel, jämför med hur äkta annonser ser ut i guiden om falska bostadsannonser.
Kolla hyran innan du skriver på, inte efter
Det bästa läget att kontrollera hyran är innan du signerar, medan du fortfarande kan tacka nej eller förhandla. Fråga efter förstahandshyran, räkna på tillägget och lita på siffrorna framför känslan av att du måste ta första bästa. Betalar du redan för mycket är det inte kört: du har upp till två år på dig att kräva tillbaka pengarna.